房地產(chǎn)使用權評估的內(nèi)容及方法
發(fā)布時間: 2014-12-08 15:12
房地產(chǎn)評估：就是對房地產(chǎn)進行估價，由持有相就評估師資格證的專業(yè)人員遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，結合估價經(jīng)驗及對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，對房地產(chǎn)的特定權益，在特定時間最可能實現(xiàn)的合理價格所作出的估計、推測與判斷。
房產(chǎn)評估內(nèi)容
1、建筑物的折舊指建筑物因時間經(jīng)過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊。
2、土地生熟程度指基礎設施的通達程度和土地的平整程度。
3、三通一平指水、電、道路通，土地平整。
4、七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通，土地平整。
5、資本化率是用以將純收益資本化(或轉化)為價格的比率。實質上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。
6、基準地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，然后調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。
7、標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。
8、房屋重置價格是假設房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。
底價是指政府、企業(yè)或私人出售(尤其是拍賣)房地產(chǎn)時確定的最低價格，亦稱起叫價格(簡稱起價)。
9、補地價是指在更改政府原出讓土地使用權時規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權，或出讓的土地使用權續(xù)期等時需要交給政府的一筆地價。
房地產(chǎn)評估方法
目前市場上應用最為廣泛的也是最為精確房產(chǎn)評估方法是市場比較法。在估算房價時參考的因素包括：
1. 所在小區(qū)的均價，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價和成交價格
2．周邊小區(qū)類似房源的掛牌價和成交價格
3．所在小區(qū)和所在板塊的房價走勢
4．被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。
對于上述因素，采用科學的統(tǒng)計理論和數(shù)學模型算法，計算出各因素對房價的影響程度。然后根據(jù)被估算房屋的具體特性，給出其盡可能合理的價格。此外成本法和收益法也是求取房地產(chǎn)市場價格所經(jīng)常使用的方法。
上一篇：怎么做房產(chǎn)評估呢？ 
